وام‌های ویژه مسکن برای افراد خاص؛ رکود برای سازندگان واقعی

به گزارش پایگاه خبری سرمایه و بورس، بازار تأمین مالی مسکن در ایران امروز بیش از هر زمان دیگری دچار دوگانگی و نابرابری در دسترسی به وام‌هاست؛ وضعیتی که خانه‌اولی‌ها و سازندگان واقعی را از منابع بانکی دور کرده، اما بسیاری از اعتبارات ویژه به «افراد خاص»، «پروژه‌های دولتی» و حتی «شرکت‌های زیرمجموعه شبکه بانکی» می‌رسد.

فرود تاریخی سهم مسکن از تسهیلات بانکی

بررسی‌ها نشان می‌دهد سهم بخش مسکن از کل تسهیلات نظام بانکی اکنون به زیر ۵ درصد سقوط کرده؛ در حالی‌ که متوسط جهانی نزدیک به ۲۰ درصد است. این «خشکسالی رهنی» نتیجه مستقیم دو سیاست عمده است: وام‌های تکلیفی و نرخ سود دستوری. سیاست‌هایی که انگیزه بانک‌ها برای پرداخت وام مسکن را تضعیف کرده و مسیر طبیعی تأمین مالی را منحرف کرده‌اند.

وام‌های دوگانه برای دو گروه متفاوت

اکنون خانه‌اولی‌ها تنها می‌توانند ۵۰۰ میلیون تومان وام خرید با نرخ سود ۲۲.۵ درصد و بازپرداخت ۱۲ ساله دریافت کنند؛ رقمی که فقط ۱۰ تا ۱۲ درصد قیمت یک واحد مسکونی را پوشش می‌دهد.
اما برای «افراد خاص»، همان بانک وام ۷۵۰ میلیون تومانی با نرخ سود ۴ درصد و بازپرداخت ۲۰ ساله پرداخت می‌کند. برای پروژه‌های دولتی نیز وام ۸۰۰ میلیون تومانی با سود ۱۸ درصد در نظر گرفته شده است. در مقابل، سازندگان خصوصی تنها وامی دریافت می‌کنند که نه با شرایط امروز ساخت‌وساز همخوانی دارد و نه قابل استفاده است.

سلب امکان دریافت وام از متقاضی واقعی

دولت و بانک‌ها ادعا می‌کنند خانه‌اولی‌ها و سازندگان امکان استفاده از وام‌ها را ندارند، اما بررسی‌ها نشان می‌دهد این سیاستگذار است که عملاً امکان دریافت وام را از گروه‌های اصلی سلب کرده است. نتیجه چنین رویکردی، رکود ساخت‌وساز و کاهش مداوم عرضه مسکن است؛ وضعیتی که تبعات آن مستقیماً به بازار و خانوارها منتقل می‌شود.

درس مهم از تایلند: تأمین مالی پایدار بدون دخالت دستوری

تجربه بانک مسکن تایلند (GHB) نشان می‌دهد چگونه می‌توان بدون دستکاری نرخ بهره و بدون تکالیف سنگین، بازار رهنی را توسعه داد. این بانک دولتی که ۷۲ سال سابقه فعالیت دارد، با نوآوری مالی و پرهیز از نرخ‌گذاری دستوری توانسته:

• دهک‌های متوسط و کم‌درآمد را پوشش گسترده دهد

• بازار رهنی رقابتی ایجاد کند

• سهم مسکن از تسهیلات را به ۳۹ درصد برساند

• وام‌هایی با قدرت پوشش ۷۰ تا ۹۰ درصد قیمت خانه ارائه دهد

پنج مسیر اصلی موفقیت در تأمین منابع

بانک مسکن تایلند از پنج ابزار کلیدی برای تأمین منابع استفاده کرده است:
۱) انتشار اوراق رهنی و قرضه
۲) نرخ سود جذاب‌تر برای سپرده‌گذاران
۳) استفاده از سرمایه صندوق‌های بازنشستگی
۴) طراحی حساب‌های سپرده تشویقی مخصوص خانه‌دار شدن
۵) چابک‌سازی ساختار بانک و کاهش هزینه‌های اداری

این ابزارها باعث شده این بانک به یکی از مهم‌ترین بانک‌های کارمندان و خانوارها تبدیل شود و رسوب سپرده‌های بلندمدت آن، بهترین پشتوانه برای پرداخت وام‌های مسکن باشد.

وام مسکن در تایلند برای خانه‌اولی‌ها

در این کشور وام‌های مسکن حمایتی با نرخ سود حدود یک واحد درصد کمتر و دوره بازپرداخت طولانی‌تر ارائه می‌شود.
نکته مهم اینکه دولت تایلند فقط حمایت می‌کند، نه مداخله دستوری؛ همین رویکرد باعث شکل‌گیری بازاری کارآمد شده است که هم به رشد ساخت‌وساز کمک می‌کند و هم به خانه‌دار شدن خانوارها.