علت بحران مسکن چیست؟
به گزارش پایگاه خبری سرمایه و بورس، از سال ۱۳۹۰ تا ۱۴۰۲، میانگین رشد سالانه بخش مسکن و ساختمان معادل ۳.۳ درصد بوده که بالاتر از رشد سالانه ۱.۳ درصدی تولید ناخالص داخلی در همین بازه است. با وجود این، آینده بازار مسکن به‌دلیل نبود اجماع در بدنه سیاستگذاری همچنان مبهم است. دو رویکرد متضاد در تحلیل بحران مسکن مطرح است: گروهی رکود ساخت‌وساز را عامل بحران می‌دانند و گروهی دیگر، ضعف تقاضا و نابسامانی‌های اقتصاد کلان را عامل اصلی عنوان می‌کنند. انتخاب یکی از این دو دیدگاه می‌تواند بازار را یا به سمت بهبود ببرد یا شرایط را وخیم‌تر کند.
تصویر اول: رشد بخش ساختمان فراتر از اقتصاد کلان
بررسی‌ها نشان می‌دهد رکود تولید ساختمان برخلاف تصور برخی، عامل اصلی فقر مسکن نیست. از سال ۱۳۹۰ تا ۱۴۰۲، رشد سالانه بخش ساختمان بیشتر از رشد کل اقتصاد بوده است. این موضوع نشان می‌دهد که مشکل اصلی نه در کاهش تولید مسکن، بلکه در شرایط نامساعد اقتصادی کلی نهفته است.
تصویر دوم: سقوط توان خرید خانوارها
در سال ۱۴۰۲، سهم هزینه مسکن در سبد مصرف خانوارها از ۴۲ درصد عبور کرده است، در حالی‌که میزان متعارف آن باید حدود ۳۰ درصد باشد. همچنین، نسبت قیمت مسکن به درآمد خانوار (شاخص دسترسی) برای تهران به عدد ۲۰ رسیده، در حالی که حد جهانی این شاخص زیر ۵ است. به‌عبارتی، زوج‌های جوانی که در دهه ۸۰ طی پنج سال خانه‌دار می‌شدند، حالا تنها ۱۰ درصدشان قادر به تملک مسکن‌اند. عامل اصلی این بحران، کاهش شدید توان خرید به‌دلیل رشد منفی اقتصادی و تورم ممتد است.
تصویر سوم: کاهش انگیزه سرمایه‌گذاری ساختمانی
میانگین رشد سالانه سرمایه‌گذاری ساختمانی در بازه مورد بررسی فقط ۱.۳ درصد بوده، در حالی‌که تورم سالانه مسکن ۳۶ درصد و تورم تولید ۲۸ درصد بوده است. این شکاف نشان می‌دهد که جهش قیمت‌ها نه‌تنها به جذب سرمایه کمک نکرده، بلکه به‌دلیل کاهش تقاضای مصرفی، انگیزه برای ساخت‌وساز را نیز کاهش داده است. اگر تورم مهار شود، مسیر سرمایه‌گذاری و تولید مسکن هموارتر خواهد شد.
تصویر چهارم: رشد بیشتر هزینه ساخت نسبت به قیمت فروش
در سال گذشته، هزینه ساخت در تهران ۳۰ درصد رشد کرده، در حالی‌که قیمت فروش تنها نیمی از این رقم افزایش یافته است. این اختلاف باعث شده تا بازار ساخت‌وساز از دید سرمایه‌گذاران جذابیتی نداشته باشد. دلیل اصلی هم نبود تقاضای مؤثر در بازار است؛ حتی اگر عرضه افزایش یابد، توان خرید متقاضیان اجازه جذب این واحدها را نمی‌دهد.
وام مستأجران در گرو کد رهگیری؛ مانع‌تراشی موجران بدون پیگرد قانونی
تصویر پنجم: ناکارآمدی مسکن‌سازی دولتی و بحران زمین
طی چهار سال اخیر، تنها ۲۰ درصد از کم‌درآمدهای فاقد مسکن موفق به پیش‌خرید واحدهای دولتی شده‌اند. این آمار بیانگر آن است که مسکن‌سازی دولتی نیز نتوانسته دردی از خانه‌اولی‌ها دوا کند. از سوی دیگر، تمرکز زمین‌های مناسب ساخت در اختیار نهادها و حقوقی‌ها، فضای ساخت‌وساز را به‌شدت انحصاری کرده است. در غیاب سیاستگذاری مؤثر در حوزه زمین، حتی ساخت‌وساز گسترده نیز نمی‌تواند منجر به بهبود وضعیت شود.
تورم بالا و رشد اقتصادی پایین، متهمان اصلی
پنج تصویر از بحران مسکن نشان می‌دهند که ریشه اصلی مشکلات نه در رکود تولید بلکه در ضعف مزمن اقتصادی، تورم شدید و کاهش توان خرید خانوارهاست. در این شرایط، حتی اگر بخش عرضه فعال شود یا دولت مستقیماً وارد ساخت مسکن شود، بدون بهبود شاخص‌های کلان اقتصادی، دسترسی خانوارها به مسکن بهبود نخواهد یافت. تنها راهکار واقعی، احیای رشد اقتصادی فراگیر و مهار تورم است.
