بازار بزرگ تهران این روزها تحت فشار اجارههای نجومی قرار گرفته و بسیاری از بازاریان با چالش جدی در ادامه فعالیت کسب و کار خود مواجه شدهاند. بررسیهای میدانی نشان میدهد حتی مغازههای کوچک با متراژ محدود، ماهانه صدها میلیون تومان اجاره دریافت میکنند که معیشت و توان ادامه فعالیت کاسبان را به شدت تحت تأثیر قرار داده است.
همزمان با اجرای طرح مسکن استیجار عمومی از سوی دولت و ورود به فصل زمستان، بازار اجاره مسکن روزهای نسبتا آرامی را پشت سر میگذارد؛ بهطوریکه نهتنها رشد قیمتی نسبت به تابستان مشاهده نمیشود، بلکه در برخی واحدهای بزرگمتراژ حتی کاهش نرخ نیز گزارش شده است. مشاوران املاک معتقدند افت تقاضا در نیمه دوم سال، عامل اصلی این ثبات و کاهش محدود قیمتها بوده است.
خرید واحد مسکونی ۷۵ متری در تهران امروز به یک چالش جدی برای خانوارها تبدیل شده است؛ اگرچه این متراژ بهعنوان حداقل استاندارد سکونت از سوی سیاستگذاران تعریف شده، اما واقعیت بازار نشان میدهد بودجه لازم برای چنین واحدی بسته به منطقه، از حدود ۲.۳ میلیارد تومان تا بیش از ۱۴ میلیارد تومان متغیر است. افت توان خرید خانوارها باعث شده تقاضا به سمت ریزمتراژها سوق پیدا کند و زندگی در واحدهایی نزدیک به حداقل استاندارد، به یک انتخاب ناخواسته تبدیل شود.
بازار مسکن تهران با شکافی عمیق و کمسابقه روبهرو شده است؛ شکافی که یکسوی آن، خانوارهایی قرار دارند که حتی توان پرداخت اجاره یک واحد معمولی را ندارند و سوی دیگر، ساختمانهایی لوکس در شمال پایتخت که شارژ ماهانه آنها با ودیعه اجاره یک خانه در جنوب شهر برابری میکند. بررسیهای میدانی نشان میدهد اجاره خانههای لوکس در تهران به ارقامی رسیده که فاصلهای چشمگیر با واقعیت معیشتی بخش بزرگی از جامعه دارد.
سمانه محرمی نمین، کارشناس و نایب رییس دوم اتحادیه مشاوران املاک تهران، وضعیت بازار مسکن را متاثر از نوسانات افزایشی قیمت ارز و طلا دانست و توضیح داد که برخی متقاضیان بالقوه ترجیح میدهند فعلاً مستاجر بمانند و سرمایه خود را به بازار طلا و ارز منتقل کنند. وی افزود با این حال، پیشبینی میشود در ماههای دی و بهمن، بازار ملک شاهد رونق معاملات بدون هیجان قیمتی باشد.
بازار مسکن ایران همچنان زیر سایه رکود عمیق، نااطمینانیهای سیاسی و جهش پرشتاب سایر بازارهای دارایی قرار دارد. در حالی که دلار و طلا مسیر صعودی خود را طی کردهاند، مسکن از نگاه برخی تحلیلگران به بازاری جامانده تبدیل شده است؛ بازاری که در صورت تغییر شرایط سیاسی و اقتصادی، میتواند با جهش قیمتی روبهرو شود. با این حال، فعالان حوزه ساختوساز معتقدند واقعیتهای میدانی مسکن با تحلیلهای شتابزده فاصله دارد و آینده این بازار بیش از هر چیز به امنیت سرمایهگذاری، سیاستهای بودجهای دولت و شرایط سیاسی وابسته است.
لایحه پیشنهادی بودجه سال ۱۴۰۵ هفته گذشته توسط رئیسجمهوری به مجلس تقدیم شد و در این میان بودجه وزارت راه و شهرسازی و صندوق ملی مسکن رشد یافته است. با این حال کارشناسان معتقدند این افزایش بودجه نمیتواند به حل بحران مسکن کمک کند و بخش عمدهای از چالشهای حوزه مسکن همچنان باقی خواهد ماند.
بررسی فایلهای فروش بازار مسکن تهران نشان میدهد با بودجهای حدود ۷ میلیارد تومان، گزینههای خرید آپارتمان از نظر متراژ، سن بنا و امکانات تفاوت قابلتوجهی میان مناطق مختلف شهر دارد. این بودجه در برخی مناطق جنوبی و نیمهجنوبی امکان خرید واحدهای نوساز و دارای امکانات کامل را فراهم میکند، اما در مناطق شمالی تهران، خریداران ناچار به انتخاب خانه های کوچکتر و اغلب قدیمیتر هستند.
رکود بازار مسکن طی دو ماه متوالی گذشته تشدید شده و این بازار زودتر از انتظار وارد خواب زمستانی شده است. بررسی گزارشهای مرکز آمار ایران نشان میدهد که معاملات مسکن عملاً وارد فاز تازهای از فریز شده و همزمان، تورم مسکن نیز روندی نزولی به خود گرفته است؛ اتفاقی که در ماههای قبل و با وجود رکود، کمتر مشاهده میشد. تورم ماهانه مسکن در آذرماه ۱۴۰۴ با افت ۰.۲ درصدی به سطح ۲.۵ درصد رسیده و نشانههایی از کاهش شتاب رشد قیمتها را بروز داده است.
نایب رئیس اول اتحادیه مشاوران املاک تهران با اشاره به وضعیت بازار اجاره در پایتخت اعلام کرد که مناطق جنوبی تهران شاهد رشد ۴۴ درصدی اجارهبها بودهاند، در حالی که افزایش قیمت در مناطق شمالی کمتر گزارش شده است و این موضوع نشاندهنده شکاف قیمتی قابل توجه میان شمال و جنوب شهر است.
